מערבי ואח' נ' גני הררי בע"מ ואח'

פסק דין

1.זוהי תביעה לתשלום סכום של 1,739,937 ₪.

התובעים היו הבעלים של 5,550 מ"ר, שהם חלק מחלקה 78 בגוש 6136. ביום 17.3.93 נחתם הסכם ניהול ופיקוח בין התובעים לבין חברת הררי ושות' נדל"ן, מדידות וקבלנות בניין בע"מ. על פי ההסכם היה על החברה לנהל את פרויקט הבנייה באותה קרקע, וזאת בהיקף של ארבע חנויות ותשע יחידות דיור. בהסכם נקבע, שככל שהתובעים יהיו שבעי רצון מהבנייה והרווחים – ייבנו יחידות נוספות.

הבנייה החלה, ולאחר זמן קצר הוצא צו הפסקת עבודה. בשל חילוקי דעות שהיו בין גורמים שאינם רלבנטיים לסכסוך, החליטו התובעים להעסיק את הררי כקבלני הפרויקט. לצורך זה התאגדה החברה ונרשמה בשם גני הררי בע"מ – היא הנתבעת 1.

ביום 16.6.94 התקשרו התובעים עם הנתבעת 1 בהסכם קומבינציה להמשך הבנייה על פי ההיתר. ההסכם כלל את שלב א' (ארבע חנויות ותשע יחידות דיור), וכן שלושה קוטג'ים נוספים, שבעניינם טרם ניתן היתר בנייה. על פי הסכם הקומבינציה, התחייבה הנתבעת 1 לפעול לקבלת היתר בנייה לגבי שלושת הקוטג'ים הנוספים. לפיכך כלל הסכם הקומבינציה 12 יחידות דיור וארבע חנויות. מתוך 12 יחידות הדיור היו זכאים התובעים לשלוש יחידות דיור, שאחת מהן כלולה בשלוש יחידות הדיור שטרם ניתן היתר בנייה לגביהן.

אין מחלוקת שהיתר בנייה עבור שלוש היחידות הנוספות לא ניתן מעולם. עקב כך ביטלו התובעים ביום 13.8.96 חלק מהסכם הקומבינציה הנוגע לשלוש יחידות הדיור הנוספות. בעקבות ביטול זה היו התובעים זכאים לשתי יחידות דיור בלבד.

על פי הסכם הקומבינציה היה על הנתבעת 1 לחתום על הסכם ליווי חדש עם הבנק, הנתבע 4, וזאת כתחליף להסכם הליווי הישן של התובעים. הסכם הליווי החדש היה אמור לשחרר את התובעים מכל התחייבויותיהם כלפי הבנק, למעט הסכמתם לשעבד את המקרקעין לטובת הבנק. הנתבעת 1 אכן חתמה על הסכם הליווי, כאשר הסכם זה התייחס לבניית ארבע חנויות ו-12 יחידות דיור בלבד. באותו הסכם נקבע, כי הבנק ייתן מימון חלקי לפרויקט במסגרת מתן הלוואות ו/או ערבויות לקונים עד לסך של 3,000,000 ₪ בלבד, וזאת בכפוף להתקדמות העבודות וקיום תנאי ההסכם. בהתאם להסכם הליווי פתחה הנתבעת 1 ביום 30.6.94 חשבון לניהול הפרויקט אצל הנתבע 4 בערבותם של הנתבעים 2 ו-3.

בהתאם להסכם הליווי ובהתאם להסכם הקומבינציה, התחייבה הנתבעת 1 לנהל חשבון זה כ"פרויקט סגור". על מנת להבטיח את פירעון חובה של הנתבעת 1 לבנק, תיקנו התובעים את שטר המשכנתא על המקרקעין והרחיבו אותו כך שהוא ישמש כערובה לפירעון חובות הנתבעת 1 כלפי הבנק.

בהסכם הקומבינציה התחייבה הנתבעת 1 ליטול על עצמה את כל התחייבויות התובעים כלפי הבנק, לרבות כיסוי החוב שהיה במסגרת חשבון הליווי שפתחו התובעים כאשר ניהלו הם את הפרויקט. בתמורה לכך הייתה זכאית הנתבעת 1 לקבל את כל הזכויות בפרויקט, למעט חלק הבעלים.

בסופו של דבר כיסתה הנתבעת 1 את יתרת חובם של התובעים בחשבונם.

לאחר שנחתם הסכם הקומבינציה נעשה מסמך נוסף, אשר נקרא מסמך האופציה. הנתבעת 1 טענה כי המדובר במסמך מחייב. לטענתה, בניית שלוש יחידות הדיור הנוספות, שבסופו של דבר לא נבנו, הייתה אמורה להביא את הפרויקט לכלל מצב של איזון, ומימוש מסמך האופציה נועד להביא את הפרויקט לכלל רווח.

בהליך אחר שהתנהל בין הצדדים, בת"א 21250/94, של בית משפט השלום בתל-אביב, ובע"א 3692/04 של בית המשפט המחוזי בתל-אביב, נקבע בסופו של דבר כי מסמך האופציה לא השתכלל לכלל הסכם ולא יצר מארג של זכויות וחובות בין הצדדים.

לפיכך, כל טענותיהם של הנתבעים הנסמכות על הסכם האופציה נדחות בזה, מכיוון שעניין זה הוכרע ומהווה השתק פלוגתא ביניהם.

יצוין כי התובעים והנתבעת 1 היו צד להליך שנדון הן בבית משפט השלום בתל-אביב והן בערעור על אותו פסק דין, ולכן הם כבולים בממצאים שנקבעו שם.

בניית הפרויקט הושלמה ביוני 1996. על פי הדו"ח המסכם ניצל היזם את כל התקציב וסיים את הבנייה. למרות סיום הפרויקט אפשר הבנק לנתבעת 1 למשוך כספים מהחשבון האמור, בחריגה מן התקציב, וזאת זמן רב לאחר סיום הפרויקט.

מאחר ונותרה יתרת חוב שלא נפרעה על ידי הנתבעת 1, החל הבנק בנקיטת הליכי הוצאה לפועל למימוש המשכנתא שנרשמה לטובתו על חלקם של התובעים בקרקע. במהלך הליכי ההוצאה לפועל נאלצו התובעים לפרוע את חובה של הנתבעת 1 לבנק, ושילמו בסך הכל בשנת 2002 סך של 1,296,767 ₪. סכום זה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, הוא סכום התביעה המופיע בכתב התביעה המתוקן. הסכום שולם על פי הסכם פשרה שנעשה במסגרת ה"פ 1307/00 בבית המשפט המחוזי בתל-אביב ובמסגרת הליכי ההוצל"פ.

עילתה המרכזית של התובענה היא השבת הסכום ששילמו התובעים עבור הנתבעת 1, תוך חיוב הנתבעים 2 ו-3, שהם בעלי מניותיה ומנהליה. כמו כן נתבע הבנק לשלם סכום זה בשל הרשלנות שמייחסים לו התובעים והפרת חובות הנאמנות שלו כלפיהם.

2.התובענה כנגד הבנק

כאמור, נערך בין הצדדים הסכם פשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין במסגרת ה"פ 1307/00 של בית המשפט המחוזי בתל-אביב. בסעיף 8.3 לאותו הסכם נקבע כדלקמן:

"... על אף האמור לעיל, ככל ומערבי יגישו כנגד הבנק תביעה כלשהי בקשר עם המקרקעין, יהיה הבנק זכאי, על אף הקבוע ב סעיף 4.3.2 לעיל, לתבוע ממערבי או לטעון לקיזוז, ביחס ליתרת החוב לבנק..."